地产新势力｜未来行业分工走向四个方面

21世纪经济报道记者孔海丽 上海报道

过去几年，全国房地产市场规模高位盘整，房地产企业的经营模式、竞争格局均发生变化，行业亦进入加速出清、优胜劣汰的阶段。在“房住不炒”的总基调下，企业的发展目标不再极力追求规模扩张，而是更加重视稳健和高质量发展，伴随着行业逐渐进入新的发展阶段，房地产竞争格局呈现新特征。

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8月4日，“博鳌·21世纪房地产论坛第23届年会”上海场现场，中指研究院和21世纪产业研究院联合发布了《房地产行业竞争格局趋势研究》报告。

报告通过对房地产“新势力”的研究，展望行业的发展趋势，分析“新势力”对房地产市场带来的冲击及未来市场格局的变化，在行业转折的关键时期，用丰富的数据和详实的案例，给出观察和判断，以供行业参考。

报告指出，首先，房企当前的投资拿地情况决定了行业未来的竞争格局，近两年民营房企经营受市场影响波动较大，央国企市场份额不断提升。受此影响，短期之内央国企将继续保持优势地位，特别是头部企业凭借资源优势、开发运营实力，销售额市场占有率仍将稳中有升，而民营房企市场份额将持续下降。随着行业缩表出清、房企优胜劣汰，一批企业没落的同时，也会有一批新势力房企崛起。未来在市场竞争下，民营房企有望和央国企保持相对均衡的状态。

其次，随着行业风险不断释放，代建企业与AMC存在较多发展机遇。代建行业规模保持快速增长，在传统的开发项目代建之外，房地产及代建企业通过参与政府代建、与城投公司合作、助力项目纾困等方式拓展代建业务。AMC凭借处置地产类不良资产的丰富经验积极参与行业风险化解，主要在项目层面采用“出资+开发”模式推进盘活资产，其中全国性AMC以旗下地产平台为依托，是盘活房地产不良资产的主要力量。

报告认为，随着行业专业化分工程度的不断加深，未来行业分工或将呈现四个方面的特点。

第一，少数头部企业能够发展成为横跨多个领域的综合开发企业，这种企业锤炼综合运营优势，可以向着产业链横向和纵向延伸。

第二，多数企业需专注于个别优势领域，区域中小型房企或将专注开发业务，中型房地产企业则可发挥职业团队优势，延伸轻资产业务。

第三，细分领域专业企业增多，当前经纪、策划代理、物业服务等细分领域均先后涌现出一批优秀企业，未来房地产产业链上的其他细分领域也将诞生一批领先企业，如代建服务、商管服务、房地产信托基金、产业地产运营、长租公寓运营等。

第四，大数据及AIGC的迅速发展，将为行业的效能及专业度带来质变，房地产产业链上的主体企业，不仅在赛道选择上考验战略能力，如何借助数智化提升服务水平，也会是影响竞争力的重要因素。

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